LOI PINEL : LA REFORME DES BAUX COMMERCIAUX

Droit bail commercial

Encadrement pour les loyers renouvelés

Si le loyer est librement fixé entre les parties lors de la rédaction du bail initial, il n’en est pas de même lors du renouvellement du bail ; ainsi lorsque les facteurs locaux de commercialité bousculent l'équilibre initial du contrat, le bailleur pouvait jusqu’alors exiger une augmentation du loyer, laquelle ne pouvait cependant excéder la valeur locative fixée notamment par référence au loyer du voisinage.

Le danger était alors le risque pour le locataire de perdre la propriété commerciale ou d'être bloqué dans son projet de vente.

La loi PINEL change considérablement la donne : elle prévoit ainsi que l'augmentation du loyer, si elle a lieu, du fait de ces facteurs locaux de commercialité notamment, ou à raison du dépassement d'une certaine durée du bail, sera alors plafonnée à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédant cette demande d'augmentation.

La règle du plafonnement s'appliquera également pour limiter les effets de la clause d’indexation stipulée au bail.

Cette règle entrera en application à compter du 1^er septembre 2014.

Il sera possible d’y déroger lors de la rédaction du contrat.

L’obligation d’effectuer l’état des lieux à la conclusion du bail, sa cession et lors de la restitution des locaux

La contrepartie de cette obligation est que si cet état des lieux n'est pas effectué, le bailleur ne pourra considérer que les locaux ont été remis en bon état d'entretien et de réparation.

Information des locataires sur les travaux à effectuer

Lors de la conclusion du bail mais aussi tous les trois ans, le bailleur devra indiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu'il souhaite effectuer dans les lieux et le budget correspondant.

Il devra également informer le locataire des travaux effectués au cours des trois années précédentes et leur coût.

D'autres règles s'imposent concernant la répartition exacte des taxes, impôts et charges entre le locataire et le bailleur.

Cette disposition entrera également en vigueur au 1^er septembre 2014.

Création d'un droit de préemption ou droit de préférence

L'autre innovation importante pour le locataire réside dans la création d'un droit de préemption ou droit de préférence.

C'est l'article L 145-46-1 du Code de Commerce qui le prévoit, permettant ainsi au locataire de bénéficier d'une préférence pour l'acquisition du local.

Cette règle n'entrera cependant en vigueur qu'à compter du 19 décembre 2014.

Les autres mesures de la réforme

Elles concernent :

• le congé triennal,

• le bail dérogatoire dont la durée anciennement de 23 voire 24 mois est dorénavant allongé à trois ans,

• la limitation de la responsabilité en cas de cession par le cessionnaire à son successeur,

• …

Cette réforme a le mérite de clarifier certaines difficultés qui pouvaient exister dans l'interprétation et l’exécution des baux.

Elle semble néanmoins répondre plus aux attentes des locataires que des bailleurs.

En cette période d'investissements financiers délicate pour les propriétaires fonciers, on se demande tout de même si cette loi atteindra ses objectifs et ne fragilisera pas davantage une part importante des acteurs économiques locaux…